Die Frist für den Airbnb-Steuerhinweis läuft am 28. Februar ab und Griechenland plant, beim Verkauf einer Immobilie die Airbnb-Lizenzen auslaufen zu lassen.

Airbnb-Steuerhinweis: Die Frist am 28. Februar rückt näher – vermeiden Sie hohe Strafen für Ihre griechische Immobilie

Wenn Sie eine Kurzzeitvermietung in Griechenland betreiben, läuft die Uhr. Immobilienbesitzer und -verwalter haben bis zum 28. Februar Zeit, ihre Vermietungsdaten und Einnahmen für 2025 im „Register für Kurzzeitvermietungen” der Unabhängigen Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) zu finalisieren.

Die Nichteinhaltung dieser Frist oder Fehler in Ihrer Erklärung können zu hohen Steuerbescheiden und Verwaltungsstrafen führen. Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen, um die Vorschriften einzuhalten.

Warum der 28. Februar so wichtig ist

Dieses Datum ist der letzte Stichtag für die „Finalisierung” der Daten für das Vorjahr. Es ist Ihre letzte Chance, sicherzustellen, dass die an die AADE gemeldeten Einnahmen mit den tatsächlich über Plattformen wie Airbnb, Booking.com und VRBO erzielten Einnahmen übereinstimmen.

Bis zum Ablauf der Frist können Steuerzahler Korrekturen ohne Strafen vornehmen. Sie können Folgendes ändern:
* Die Anzahl der Tage, an denen die Immobilie vermietet war.
* Die Liste der Mitbegünstigten.
* Die prozentuale Aufteilung der Einkünfte.

Das Risiko von Miteigentum

Einer der häufigsten Fehler tritt bei Miteigentum auf. Wenn die Einkommensverteilung nicht bis zum Stichtag am 28. Februar korrekt angegeben wird, besteht ein erhebliches Risiko, dass der Hauptverwalter mit 100 % des angegebenen Einkommens besteuert wird, selbst wenn er nur Anspruch auf einen Bruchteil der Einnahmen hat.

Angesichts der Tatsache, dass die Steuersätze für Kurzzeitvermietungen zwischen 15 % und 45 % liegen, könnte ein Fehler bei der Verteilung zu einer massiven, unnötigen Steuerbelastung führen.

Hohe Strafen bei Nichteinhaltung

Die griechischen Steuerbehörden haben ihre Kontrollen verstärkt, und die Strafen bei Nichteinhaltung sind hoch:

* Nichtregistrierung: Wird eine Immobilie auf einer digitalen Plattform ohne Immobilienregisternummer (AMA) oder gültige Zertifizierung (ESL/MAG) gefunden, beträgt die Geldstrafe 50 % des Bruttoeinkommens des betreffenden Steuerjahres, mit einer Mindeststrafe von 5.000 €. Bei Wiederholungstätern innerhalb eines Jahres verdoppelt sich diese Geldstrafe.
* Ungenaue Angaben: Wenn die übermittelten Daten nicht mit den Angaben auf der Plattform übereinstimmen, beträgt die Strafe das Doppelte der auf der Plattform angegebenen Miete.
* Verspätete Einreichung: Selbst eine einfache verspätete Erklärung wird mit einer Verwaltungsstrafe von 100 € geahndet.

In der Regel werden diese Sanktionen gegen den „Verwalter” der Immobilie verhängt. Ist kein Verwalter angegeben, haftet der rechtliche Eigentümer oder Nießbraucher (die Person mit dem Recht zur Nutzung der Immobilie).

Ausblick: Änderungen im Jahr 2026

Es ist auch wichtig zu beachten, dass sich die Lage verändert. Ab 2026 werden die Mindestmietbeträge, die zu melden sind, auf der Grundlage des „fiktiven Einkommens” von Selbstständigen berechnet, wobei die Steuersätze zwischen 9 % und 44 % liegen. Dies macht eine genaue Buchführung heute noch wichtiger für Ihre zukünftige Steuerplanung.

Was sollten Sie jetzt tun?

1. Melden Sie sich beim AADE-Register an: Überprüfen Sie sofort Ihre Einträge für 2025.
2. Überprüfen Sie die Miteigentümerschaft: Stellen Sie sicher, dass allen Partnern ihr korrekter Anteil am Einkommen gutgeschrieben wurde.
3. Überprüfen Sie die Plattformen: Stellen Sie sicher, dass die Anzahl der auf Airbnb/Booking gebuchten Tage mit Ihrer AADE-Meldung übereinstimmt.
4. Konsultieren Sie einen Fachmann: Wenn Ihre Situation mehrere Immobilien oder komplexe Eigentumsverhältnisse umfasst, wird dringend empfohlen, einen griechischen Steuerberater zu konsultieren, um die Mindeststrafe von 5.000 € zu vermeiden.

Warten Sie nicht bis zum letzten Moment am 28. Februar. Ein paar Minuten Verwaltungsarbeit jetzt können Ihnen Tausende von Euro an Strafen ersparen.

Creta Times

Das „natürliche Ende“ der Kurzzeitvermietungen? Griechenland schlägt nicht übertragbare Airbnb-Lizenzen vor

Der griechische Immobilienmarkt bereitet sich auf das vor, was Experten als die bislang bedeutendste strukturelle Intervention im Bereich der Kurzzeitvermietungen bezeichnen. Während frühere Maßnahmen auf das „Einfrieren“ neuer Lizenzen abzielten, sieht ein neuer Vorschlag, der derzeit geprüft wird, den schrittweisen Rückzug bestehender Immobilien vom Markt vor.

Der Kern dieser Strategie? Airbnb-Lizenzen (AMA-Nummern) nicht übertragbar zu machen.

Das Ende der „lebenslangen“ Investition

Laut Berichten der kürzlich stattgefundenen Short Stay Athens Conference 2026 erwägt die Regierung eine Maßnahme, bei der die Immobilienregisternummer (AMA) automatisch gelöscht und für Immobilien in „eingefrorenen“ Zonen (Gebiete, in denen neue Lizenzen bereits verboten sind) nie wieder vergeben würde.

In diesem Szenario würde das Recht zur Nutzung einer Kurzzeitvermietung dauerhaft verloren gehen, wenn die Immobilie:
* an einen neuen Eigentümer verkauft wird.
* durch Erbschaft weitergegeben wird.
* durch eine Schenkung der Eltern übertragen wird.

Die Immobilie wechselt den Besitzer, aber ihre Fähigkeit, über Plattformen wie Airbnb Einnahmen zu generieren, verschwindet. Der Markt betrachtet dies nicht als direktes Verbot, sondern als „natürlichen Schwund” des Bestands.

Zehn Jahre Countdown für das Zentrum von Athen

Die Auswirkungen sind dramatisch. Nassos Gavalas, ehemaliger Präsident von STAMA, warnte, dass diese Maßnahme aufgrund des hohen Alters eines Großteils der Immobilienbesitzer im Zentrum von Athen innerhalb eines Jahrzehnts zu einem vollständigen Verschwinden von Kurzzeitvermietungen im Stadtzentrum führen könnte. Da Immobilien auf natürliche Weise an Erben übertragen oder verkauft werden, würden die Lizenzen einfach verschwinden.

Lefteris Potamianos, Präsident der Athener Immobilienmaklervereinigung, bezeichnete die Maßnahme als „prohibitive Bremse” und warnte, dass sie zu einer erheblichen Entwertung von Immobilien führen werde. Er verglich die potenziellen Auswirkungen mit den jüngsten Beschränkungen für Goldene Visa, die seiner Meinung nach „dem Markt 6 Milliarden Euro entzogen” hätten.

Widerstand der Branche: Das „Beispiel Portugal”

Der griechische Immobilienbesitzerverband (POMIDA) hat starken Widerstand geäußert. Präsident Stratos Paradias argumentierte, dass Eigentumsrechte auch das Nutzungsrecht umfassen sollten und dass die Übertragung einer Immobilie nicht zu einem Verlust ihrer wirtschaftlichen Funktion führen dürfe. Er verwies auf Portugal, wo eine ähnliche Maßnahme eingeführt und aufgrund ihrer negativen Auswirkungen nur ein Jahr später wieder aufgehoben wurde.

Die Realität des Marktes in Zahlen

Die Spannungen entstehen zu einem Zeitpunkt, an dem offizielle Daten der Unabhängigen Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) ein klareres Bild der Branche vermitteln:

* Aktive Angebote: Im Jahr 2025 gab es 116.000 Immobilien mit mindestens einer Buchungserklärung – weit weniger als die in der öffentlichen Debatte oft zitierte Zahl von „1 Million Betten“.
* Auswirkungen auf das Zentrum von Athen: Nach den jüngsten Beschränkungen in drei Stadtbezirken Athens sank die Zahl der aktiven Lizenzen um 8 % (von 29.500 auf 27.000).
* Steuereinnahmen: Trotz der Beschränkungen stiegen die Steuereinnahmen aus Kurzzeitvermietungen im Jahr 2025 um 12,6 % auf 980 Millionen Euro.

Was bedeutet das für Investoren?

Wenn diese Maßnahme bestätigt wird, hängt die „Haltbarkeit” einer Investition in Kurzzeitvermietungen in Griechenland direkt von der Amtszeit des derzeitigen Eigentümers ab.

Kurzzeitvermietungen würden sich von einem langfristigen Vermögenswert zu einer vorübergehenden Nutzung einer Immobilie wandeln. Für Investoren ändert dies die Rechnung völlig: Die „Ausstiegsstrategie” des Verkaufs eines schlüsselfertigen Airbnb-Geschäfts würde in stark nachgefragten „eingefrorenen” Zonen nicht mehr existieren.

Da die Regierung nach indirekten Wegen sucht, um die Wohnungskrise zu entschärfen, ist die Botschaft an den Markt klar: Die Ära des uneingeschränkten Wachstums für Kurzzeitvermietungen ist vorbei und wird durch eine Strategie des kontrollierten Rückgangs in den am stärksten gesättigten Stadtvierteln des Landes ersetzt.

Hania News

Sind Sie Immobilienbesitzer in Athen oder Chania? Wie werden sich diese Änderungen auf Ihre Anlagestrategie auswirken? Teilen Sie uns Ihre Meinung in den Kommentaren unten mit.