Kurznachricht vom Sonntag, 15. März 2026:

Wenn Sie eine Kurzzeitvermietung in Griechenland besitzen oder verwalten, ist es an der Zeit, Ihre Unterlagen noch einmal genau zu prüfen. Die griechische Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) startet offiziell eine massive Welle elektronischer Prüfungen und Gegenkontrollen, die sich gegen Tausende von Immobilien richten, die auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com und VRBO gelistet sind.

Das Ziel? Nicht deklarierte Einkünfte aufzuspüren und Immobilien zu identifizieren, die ohne gültige Registrierungsnummer betrieben werden.

Das „digitale Raster“: So funktionieren die Prüfungen

Die Steuerbehörden verlassen sich nicht mehr auf manuelle Kontrollen. Die AADE wird nun fortschrittliche Software einsetzen, um die direkt von den digitalen Plattformen bereitgestellten Daten mit den von den Eigentümern in ihren Steuererklärungen für 2025 angegebenen Einkünften abzugleichen.

Der Fokus liegt auf zwei Hauptbereichen:
1. Nicht deklarierte Einkünfte: Sicherstellen, dass jeder über diese Plattformen verdiente Euro in den Steuererklärungen der Eigentümer berücksichtigt wird.
2. Das Register (AMA): Identifizieren von Angeboten, die keine vorgeschriebene Immobilienregisternummer (AMA) haben oder außerhalb des offiziellen Registers für Kurzzeitaufenthalte betrieben werden.

Immobilieneigentümer hatten bis Ende Februar Zeit, ihre Vermietungsdaten für 2025 zu vervollständigen. Wer die Frist versäumt oder ungenaue Angaben gemacht hat, riskiert nun, auf den Gesamtbetrag besteuert zu werden, der auf den Plattformen ausgewiesen ist, auch wenn er die volle Summe nicht tatsächlich eingenommen hat.

Die Kosten der Nichteinhaltung: Hohe Geldstrafen

Die Strafen für die Nichteinhaltung der Vorschriften gehören zu den strengsten im griechischen Steuerrecht.

* Fehlende Registrierung: Wenn festgestellt wird, dass eine Immobilie nicht im Register für Kurzzeitaufenthalte eingetragen ist, beträgt die Geldstrafe 50 % des Bruttoeinkommens für das betreffende Steuerjahr, mit einer Mindeststrafe von 5.000 €.
* Wiederholungstäter: Wird derselbe Verstoß innerhalb eines Jahres festgestellt, verdoppelt sich die Geldstrafe.
* Unrichtige Angaben: Die Abgabe einer unrichtigen Aufenthaltserklärung führt zu einer Geldstrafe in Höhe des Doppelten der Miete, die auf der Plattform angegeben ist.
* Verspätete Einreichung: Bei verspäteten Erklärungen wird eine standardmäßige Verwaltungsstrafe von 100 € verhängt.

Neue Beschränkungen in Großstädten

Auch geografisch verändert sich die Landschaft für Kurzzeitvermietungen. Nach dem bereits im Zentrum von Athen umgesetzten Modell wurde ein „Stopp“ für Neuregistrierungen auf die 1. Stadtgemeinde von Thessaloniki ausgeweitet.

In diesen Sperrzonen dürfen keine neuen Immobilien in das Register für Kurzzeitaufenthalte aufgenommen werden. Darüber hinaus muss eine Immobilie in diesen Gebieten, wenn sie verkauft oder übertragen wird, entweder in eine Langzeitmiete umgewandelt oder als Privatwohnung genutzt werden.

EU-weite Änderungen ab Mai

Das harte Durchgreifen ist nicht nur ein lokales Phänomen. Ab dem 20. Mai 2025 tritt die EU-Verordnung 2024/1028 in Kraft. Damit wird ein einheitliches System zur Erfassung und zum Austausch von Daten über Kurzzeitvermietungen in der gesamten Europäischen Union geschaffen.

Jedes Inserat muss über eine eindeutige Registrierungsnummer verfügen, die auf allen Plattformen sichtbar ist, und die Plattformen selbst sind gesetzlich verpflichtet, regelmäßig Daten an die nationalen Behörden zu übermitteln.

Besteuerung und die „Klimagebühr“

Eigentümer sollten sich auch darüber im Klaren sein, wie sie steuerlich eingestuft werden:
* Privatpersonen (1–2 Objekte): Die Einnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteuert.
* Gewerbliche Tätigkeit (3+ Objekte): Eigentümer mit drei oder mehr Angeboten gelten als Gewerbetreibende. Sie müssen eine Gewerbesteuererklärung beim Finanzamt einreichen, offizielle Rechnungen ausstellen und 13 % Mehrwertsteuer berechnen.

Vergessen Sie außerdem nicht die Klima-Resilienz-Gebühr. Für Apartments beträgt diese 1,50 € pro Tag (März–Oktober) und 0,50 € im Winter. Für Luxusvillen (über 80 m²) steigt die Gebühr in der Hochsaison auf 10 € pro Tag.

Fazit

Die Ära der „unter dem Radar“ stattfindenden Vermietungen in Griechenland neigt sich dem Ende zu. Mit der Integration von Plattformdaten und neuen EU-Vorschriften ist Transparenz nun der einzige Weg für Gastgeber. Falls noch nicht geschehen, stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilienregisternummer aktiv ist und Ihre Angaben mit Ihren Plattform-Einnahmen übereinstimmen, um lebensverändernde Bußgelder zu vermeiden.

Hania News