Kurzzeitvermietungen in griechischen Mehrfamilienhäusern können untersagt werden und neues Airbnb-Gebührenmodell für Gastgeber in Europa.
Die griechische Steuerbehörde (ΑΑΔΕ) verstärkt ihre Überwachung von Kurzzeitvermietungen und kündigt für das Jahr 2026 umfassende elektronische Prüfungen an, die sich gegen Tausende von Immobilienbesitzern richten, die Unterkünfte über Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo vermieten.
Zweigleisiger Vorstoß zur Einhaltung der Steuervorschriften
Der Einsatzplan der Steuerbehörde für das Jahr 2026 umfasst zwei unterschiedliche Durchsetzungsmaßnahmen, die darauf abzielen, die Einhaltung der griechischen Vorschriften für Kurzzeitvermietungen und der steuerlichen Verpflichtungen sicherzustellen.
Erste Maßnahme: Überprüfung der Immobilienregistrierung und -codes (Steuerjahr 2025)
Die erste Prüfungsphase konzentriert sich darauf, zu überprüfen, ob alle aktiven Angebote über gültige Immobilienregisternummern (ΑΜΑ) für das Steuerjahr 2025 verfügen. Die Steuerbeamten werden die Plattformdaten mit dem Register für Kurzzeitvermietungen abgleichen, um Folgendes zu identifizieren:
- Inserate ohne ordnungsgemäße Immobilienregistrierung
- Inserate mit ungültigen oder nicht übereinstimmenden Immobiliencodes
- Immobilien mit deaktivierten Registrierungsnummern
- Unstimmigkeiten zwischen Plattformangaben und den Unterlagen der Steuerbehörde
Frühere Durchsetzungsmaßnahmen führten dazu, dass 12.145 Angebote aufgrund fehlender oder ungültiger Registrierungsnummern zur Deaktivierung markiert wurden. Allein im Jahr 2025 wurden etwa 2,47 Millionen Meldungen für Kurzzeitvermietungen eingereicht, was einem Anstieg von 6 % entspricht, wobei sich die gemeldeten Mieteinnahmen auf insgesamt 974 Millionen Euro beliefen – ein Anstieg von 10 % gegenüber dem Vorjahr.
Zweite Maßnahme: Aufdeckung versteckter Einkünfte (Steuerjahre 2022–2023)
Die zweite Durchsetzungswelle richtet sich gegen Personen, die in den Jahren 2022 und 2023 Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen erzielt haben, ohne diese ordnungsgemäß zu erklären oder eine gewerbliche Tätigkeit anzumelden. Die Steuerbehörden werden die von den Plattformen gemeldeten Einnahmen mit den eingereichten Steuererklärungen und den Meldungen zu Kurzzeitvermietungen abgleichen, um erhebliche Abweichungen zu identifizieren.
Bei früheren Abgleichmaßnahmen wurden 24.383 eindeutige Steueridentifikationsnummern (ΑΦΜ) identifiziert, bei denen Abweichungen von mehr als 500 € zwischen den von den Plattformen gemeldeten Einkünften und den in den Steuererklärungen angegebenen Beträgen bestanden. Die Aufschlüsselung zeigt:
- 2020: 6.222 festgestellte Unstimmigkeiten
- 2021: 10.724 festgestellte Unstimmigkeiten
- 2022: 17.525 festgestellte Unstimmigkeiten
Strafen und Durchsetzungsmaßnahmen
Immobilieneigentümer, die es versäumen, sich zu registrieren oder gültige Objektcodes anzubringen, müssen mit erheblichen finanziellen Konsequenzen rechnen:
- Erstverstoß: Verwaltungsstrafen in Höhe von 50 % der Bruttomieteinnahmen, mit einer Mindeststrafe von 5.000 € pro Objekt
- Wiederholte Verstöße: Die Strafen verdoppeln und vervierfachen sich bei nachfolgenden Verstößen
Darüber hinaus setzt die Steuerbehörde Tools auf Basis künstlicher Intelligenz ein, um Risikomuster zu analysieren und verdächtige Fälle zu identifizieren, darunter die gängige Praxis, Buchungen außerhalb der Plattform abzuwickeln, um die Meldung von Einkünften zu umgehen.
Erfolgsquote bei der freiwilligen Einhaltung der Vorschriften
Ein Pilotprogramm für die Steuerjahre 2018–2019 hat die Wirksamkeit gezielter Aufklärungsmaßnahmen gezeigt. Die Initiative erzielte eine freiwillige Erfüllungsquote von 56 %, wobei die betroffenen Steuerzahler zusätzliche Einkünfte in Höhe von 7,23 Millionen Euro angaben. Bis Mai 2025 hatte die Steuerbehörde Steuern in Höhe von rund 951.000 Euro aus diesem Zeitraum eingezogen.
Wichtigste Erkenntnis
Immobilieneigentümer, die Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen betreiben, sollten auf vollständige Steuerkonformität achten. Angesichts der verbesserten Vereinbarungen der Steuerbehörde zum Datenaustausch mit großen Plattformen und fortschrittlicher Analysewerkzeuge lassen sich nicht gemeldete Einkünfte und nicht registrierte Immobilien immer schwerer verbergen. Eine freiwillige Offenlegung ist nach wie vor die günstigere Option als Steuerprüfungen und erhebliche Strafen.
Griechisches Gericht entscheidet: Airbnb-Angebote in Mehrfamilienhäusern können gemäß der Hausordnung verboten werden
Ein wegweisendes Gerichtsurteil in Griechenland hat den rechtlichen Status von Kurzzeitvermietungen in Mehrfamilienhäusern geklärt und festgestellt, dass Airbnb und ähnliche Plattformen für Ferienvermietungen verboten werden können, wenn die Hausordnung die Nutzung der Wohnungen ausdrücklich auf Wohnzwecke beschränkt.
Das brisante Gerichtsurteil
Das Ein-Richter-Gericht für Vergehen in Athen (ΜΠΑ 2937/2026) hat ein entscheidendes Urteil gefällt, das eine umstrittene Frage klärt, von der Tausende griechischer Immobilienbesitzer und Bewohner betroffen sind. Das Gericht gab einem Antrag auf einstweilige Anordnung statt, den ein Hausverwalter im Namen der Miteigentümer gestellt hatte, und entschied, dass Kurzzeitvermietungen nicht zulässig sind, wenn die Hausordnung die ausschließliche Nutzung der Wohnungen zu Wohnzwecken vorschreibt.
Diese Entscheidung schafft einen bedeutenden Rechtspräzedenzfall für ähnliche Fälle in ganz Griechenland, da sich der Konflikt zwischen Immobilienbesitzern, die von Ferienvermietungen profitieren wollen, und Anwohnern, die um ihre Lebensqualität besorgt sind, weiter verschärft.
Das rechtliche Rahmenwerk verstehen
Im Mittelpunkt der Begründung des Gerichts steht ein im griechischen Immobilienrecht verankerter Grundsatz: Hausordnungen haben in den Beziehungen zwischen Miteigentümern Gesetzeskraft. Das bedeutet, dass die für alle Bewohner eines Mehrfamilienhauses verbindlichen Hausordnungen das gleiche rechtliche Gewicht haben wie Gesetzestexte.
Im vorliegenden Fall sahen die Hausordnung ausdrücklich vor, dass die Eigentumswohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt waren. Das Gericht stellte fest, dass diese Einschränkung für alle Bewohner und Nutzungsarten gilt, einschließlich kurzfristiger Ferienvermietungen, die über Plattformen wie Airbnb abgewickelt werden.
Die Einzelheiten des Falles
Der Hausverwalter, der als Vertreter der Miteigentümer auftrat, verklagte ein Unternehmen, das gegen die Hausordnung verstoßen hatte. Zu den Vorwürfen des Klägers gehörten:
- Die Registrierung der Immobilie auf einer Internetplattform im Sommer 2025 unter direktem Verstoß gegen die Hausordnung
- Der Betrieb der Wohnung als Touristenunterkunft über Systeme zur Kurzzeitvermietung (Airbnb)
- Tägliche Belästigungen durch das Verhalten der Gäste, einschließlich Lärm während der Ruhezeiten
- Übermäßige Abnutzung der Gemeinschaftsräume durch intensive Kurzzeitnutzung
- Sicherheitsverstöße durch den uneingeschränkten Zutritt Dritter
- Störung der normalen Lebensbedingungen der rechtmäßigen Bewohner in ihren eigenen Wohnungen
Die Auslegung des Gerichts
Das Gericht räumte ein, dass die ursprünglichen Hausordnung des Gebäudes – die 1929 verfasst wurde – Kurzzeitvermietungen oder Airbnb nicht ausdrücklich erwähnte, da diese Plattformen zum Zeitpunkt der Erstellung der Hausordnung noch nicht existierten. Die Richter wandten jedoch die Rechtsgrundsätze von Treu und Glauben sowie der üblichen Geschäftspraxis an, um die ursprüngliche Absicht der Parteien auszulegen.
Das Gericht begründete dies wie folgt:
„Der Wille der Parteien, wie er sich aus den vorgenannten Bestimmungen und aus der Gesamtheit der Hausordnung ergibt – insbesondere aus dem Verbot, Wohnungen als Hotels oder hotelähnliche Einrichtungen zu nutzen oder Dienstleistungen anzubieten, die einen Zustrom großer Besucherzahlen oder ungewöhnlichen Lärm verursachen –, bestand darin, solche Vermietungen in dieses Verbot einzubeziehen, wäre die Möglichkeit solcher Vermietungen zum Zeitpunkt der Ausarbeitung der Hausordnung bekannt gewesen.“
Mit anderen Worten: Das Gericht stellte fest, dass die Gründer des Gebäudes, hätten sie von Plattformen für Kurzzeitvermietungen gewusst, diese im Rahmen ihres Verbots hotelähnlicher Betriebe ausdrücklich untersagt hätten.
Zitierte wesentliche regulatorische Verbote
Die Entscheidung des Gerichts stützte sich auf den Wortlaut der bestehenden Hausordnung, der Folgendes ausdrücklich untersagte:
- Die Nutzung von Wohnungen als Hotels oder hotelähnliche Einrichtungen
- Dienstleistungen, die einen ungewöhnlich hohen Besucherverkehr verursachen
- Aktivitäten, die ungewöhnlich hohe Lärmpegel verursachen
- Nutzungen, die die normale Wohnqualität beeinträchtigen
Die Richter stellten fest, dass Airbnb und ähnliche Kurzzeitvermietungsdienste eindeutig unter diese verbotenen Kategorien fallen, auch wenn sie nicht ausdrücklich genannt wurden.
Die gerichtliche Anordnung
Das Gericht entschied zugunsten des Hausverwalters und gegen das beklagte Unternehmen und wies dieses an:
- die gewerbliche Nutzung der Wohnung als Kurzzeitmietunterkunft unverzüglich einzustellen
- von einer Wiederholung solcher Verstöße in Zukunft abzusehen
- Bei künftigen Verstößen gegen die gerichtliche Anordnung mit Geldstrafen zu rechnen
Auswirkungen für Immobilienbesitzer
Diese Entscheidung hat weitreichende Auswirkungen auf den boomenden Markt für Kurzzeitvermietungen in Griechenland. Tausende von Wohnungseigentümern, die derzeit Airbnb-Inserate in Mehrfamilienhäusern schalten, könnten nun mit rechtlichen Schritten von Miteigentümern und Hausverwaltern konfrontiert werden, die die Durchsetzung entsprechender Hausordnungen anstreben.
Das Urteil legt Folgendes nahe:
- Gebäudevorschriften haben in Mehrfamilienhäusern Vorrang vor individuellen Eigentumsrechten
- Kurzzeitvermietungen können in Gebäuden mit restriktiven Vorschriften rechtlich untersagt werden
- Miteigentümer sind berechtigt, die Durchsetzung von Gebäudevorschriften gerichtlich einzuklagen
- Gerichte werden veraltete Gebäudevorschriften im Lichte moderner Gegebenheiten und der ursprünglichen Absicht auslegen
Weiterer Kontext: Modernisierung des Immobilienrechts
Die Entscheidung fällt zu einem entscheidenden Zeitpunkt für das griechische Immobilienrecht. Das Justizministerium hat Pläne angekündigt, eine Gesetzgebungskommission einzurichten, um den Rechtsrahmen für Eigentumsverhältnisse zu modernisieren – ein Rechtsrahmen, der derzeit noch aus dem Jahr 1929 stammt.
Die vorbereitende Gesetzgebungskommission soll voraussichtlich im Juli 2026 ihre Arbeit aufnehmen, mit dem Ziel, die modernisierte Immobiliengesetzgebung bis Ende 2026 zur Abstimmung im Parlament fertigzustellen. Diese Gerichtsentscheidung könnte erheblichen Einfluss darauf haben, wie die neuen Vorschriften Kurzzeitvermietungen und das Zusammenleben in Mehrfamilienhäusern regeln.
Was dies für Ihre Situation bedeutet
Wenn Sie eine Wohnung in einem griechischen Mehrfamilienhaus besitzen und den Betrieb über Airbnb in Erwägung ziehen – oder bereits betreiben –, sollten Sie:
- Prüfen Sie Ihre Hausordnung sorgfältig. Prüfen Sie, ob darin festgelegt ist, dass Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen.
- Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten. Falls Einschränkungen bestehen, sind Kurzzeitvermietungen möglicherweise rechtlich nicht durchsetzbar.
- Behalten Sie die Mitteilungen der Hausverwaltung im Auge. Beschwerden anderer Bewohner könnten zu rechtlichen Schritten führen.
- Erwägen Sie eine Offenlegung. Transparenz gegenüber Ihrer Hausverwaltung kann kostspielige Rechtsstreitigkeiten verhindern.
Fazit
Dieses wegweisende Urteil bestätigt, dass Hausordnungen – selbst jahrzehntealte – Kurzzeitvermietungen in Wohnblocks effektiv verbieten können. Griechische Anwohner und Immobilienverwalter, die unter Lärm und Störungen durch Airbnb leiden, verfügen nun über ein rechtliches Instrument, um den Schutz des Wohnraums durchzusetzen. Für Immobilienbesitzer ist die Botschaft klar: Der Betrieb einer Ferienwohnung in einem Gebäude, das die Nutzung als Wohnraum vorschreibt, kann illegal sein, unabhängig von der Beliebtheit der Plattform oder Ihrem Einkommenspotenzial.
Airbnb stellt Preisgestaltung auf den Kopf: Neues Gebührenmodell mit 15,5 % ausschließlich für Gastgeber kommt nach Europa
Airbnb führt im gesamten Europäischen Wirtschaftsraum (EWR), einschließlich Griechenland, eine wesentliche Änderung seiner Preisstruktur ein, wodurch sich die Art und Weise, wie Servicegebühren bei Buchungen berechnet werden, grundlegend ändert. Das neue Modell, das am 13. Oktober 2026 in Kraft treten soll, ersetzt das derzeitige System der geteilten Gebühren durch eine einzige Provision, die ausschließlich vom Gastgeber zu tragen ist.
Was ändert sich?
Bislang hat Airbnb seine Servicegebühren zwischen Gastgebern und Gästen aufgeteilt. Gastgeber zahlten einen kleinen Prozentsatz, während für Gäste zusätzlich zum angegebenen Übernachtungspreis eine Servicegebühr anfiel. Dies führte häufig zu Verwirrung, da der den Gästen angezeigte Endpreis höher war als der vom Gastgeber ausgeschriebene Preis.
Im Rahmen des neuen Systems wird Airbnb eine pauschale Servicegebühr von 15,5 % ausschließlich den Gastgebern in Rechnung stellen. Gäste zahlen keine separate Servicegebühr mehr, was bedeutet, dass der Preis, den sie im Voraus sehen, mit dem vom Gastgeber festgelegten Angebotspreis übereinstimmt.
Warum Airbnb diese Änderung vornimmt
Laut Airbnb führt das derzeitige Preismodell zu Reibungsverlusten im Buchungsprozess. Gastgeber legen einen Grundpreis fest, doch Gäste sehen letztendlich einen höheren Gesamtpreis, nachdem die Gebühren hinzugerechnet wurden, was den Vergleich von Angeboten und einen effektiven Wettbewerb erschwert.
Der neue Ansatz zielt darauf ab:
- Die Preistransparenz für Gäste zu verbessern
- Den Vergleich von Angeboten erleichtern
- Die Preisstrategien für Gastgeber vereinfachen
- Sich an einer globalen durchschnittlichen Provisionsstruktur ausrichten
Kurz gesagt: Airbnb möchte, dass der in den Suchergebnissen angezeigte Preis die tatsächlichen Kosten des Aufenthalts widerspiegelt – ohne Überraschungen beim Bezahlen.
Was das für Gastgeber bedeutet
Die Änderung vereinfacht zwar die Preisgestaltung für Gäste, verlagert die finanzielle Belastung jedoch vollständig auf die Gastgeber. Die Gebühr von 15,5 % wird nun direkt vom vom Gastgeber angegebenen Preis abgezogen.
Dies führt zu einer entscheidenden Weggabelung:
- Preise nach oben anpassen, um die neue Gebühr auszugleichen und die aktuellen Einnahmen zu sichern
- Preise unverändert lassen und geringere Nettoeinnahmen pro Buchung in Kauf nehmen
Airbnb hat deutlich gemacht, dass eine Nichtanpassung der Preise erhebliche Auswirkungen auf die Einnahmen der Gastgeber haben könnte.
Beispiel aus der Praxis
Airbnb hat anhand eines einfachen Beispiels veranschaulicht, wie das neue Modell funktioniert:
- Aktuelles System: Ein Gastgeber legt einen Übernachtungspreis von 100 $ fest. Der Gast zahlt nach Abzug der Gebühren letztlich etwa 115 $, während der Gastgeber nach Abzug der Provision etwa 97 $ erhält.
- Neues System (angepasster Preis): Wenn der Gastgeber den Preis auf 115 $ erhöht, zahlt der Gast weiterhin 115 $, und der Gastgeber verdient nach Abzug der Gebühr von 15,5 % etwa 97 $.
- Neues System (ohne Anpassung): Wenn der Gastgeber den Preis bei 100 $ belässt, sinken seine Einnahmen auf etwa 84,50 $ pro Nacht.
Die Schlussfolgerung ist klar: Preisanpassungen sind unerlässlich, um das derzeitige Einkommensniveau aufrechtzuerhalten.
Tools und Fristen
Um Gastgebern bei der Anpassung zu helfen, führt Airbnb ein spezielles Tool ein, mit dem Preisänderungen für mehrere Inserate gleichzeitig vorgenommen werden können. Die Plattform stellt außerdem Schritt-für-Schritt-Anleitungen in Form von Informationsmaterialien zur Verfügung.
Gastgebern wird dringend empfohlen, ihre Preise vor dem 13. Oktober 2026 anzupassen. Airbnb hat eine direkte Warnung herausgegeben:
„Passen Sie Ihre Preise vor Ablauf der Frist an, damit Ihre Auszahlungen unverändert bleiben. Andernfalls werden Ihre Einnahmen geringer ausfallen.“
Für Gastgeber außerhalb des EWR treten ähnliche Änderungen bereits früher in Kraft, und zwar ab dem 15. September 2026.
Auswirkungen auf den Markt
Diese Umstellung könnte weitreichende Auswirkungen auf den Markt für Kurzzeitvermietungen in Europa haben. Während Gäste von einer klareren Preisgestaltung profitieren, könnten Gastgeber darauf mit einer Erhöhung der Übernachtungspreise reagieren, was sich möglicherweise auf die Nachfrage und die Wettbewerbsfähigkeit auswirkt.
Gleichzeitig könnte eine größere Transparenz das Vertrauen und die Konversionsraten verbessern, da Reisende eher buchen, wenn der angezeigte Preis mit den endgültigen Kosten übereinstimmt.
Fazit
Das neue Abrechnungsmodell von Airbnb markiert einen bedeutenden Schritt in Richtung Transparenz – bürdet den Gastgebern jedoch auch eine größere Verantwortung bei der Gestaltung ihrer Preisstrategie auf. Wer sich schnell anpasst, kann seine Einnahmen aufrechterhalten, während diejenigen, die dies nicht tun, möglicherweise spürbare Umsatzeinbußen hinnehmen müssen.
Da die Frist im Oktober näher rückt, sollten Gastgeber ihre Inserate überprüfen, ihre Preisgestaltung bewerten und Anpassungen vornehmen, um auf einem sich wandelnden Markt wettbewerbsfähig zu bleiben.
Quellen:
